中新经纬12月6日电 题：“北上广深”二手房来回回暖排列三炸金花，年底楼市怎么看？

　　作家 李宇嘉 广东省住房战略参议中心首席参议员

　　11月份，一线城市二手住房呈现集体反弹。“北上广深”四地二手房成交量较10月份均有所高潮。具体来看，凭证北京市住建委公布的网签数据，11月份，北京二手住宅网签量为12545套，环比增长17.8%，同比增长16.7%。深圳市住建局败露，深圳全市二手住宅成交3133套，环比高潮12.9%，同比大幅攀升44.5%，创下7个月以来新高。广州市房地产中介行业协会公布数据（10月26日至11月25日）浮现，广州市二手住宅举座网签共10182宗，环比增长8.77%，同比增幅达到83.69%。另据网上房地产网签更新数据，上海11月份二手房共计成交16173套，环比高潮7.12%。

　　一线城市二手房来回量回升，背后有哪些成分？笔者以为，一是，业主降价卖房。从70个大中城市来看，10月份一线城市二手住房价钱指数环比下降0.8%，为9月份止跌反弹后再次下降，况且跌幅比二线、三线城市差异卓越0.3、0.2个百分点。这也意味着一线城市的业主再次开启降价卖房。比如，据广州华夏发展参议部统计，11月广州市二手住宅网签均价为29221元/闲居米，环比下降2.2%；华夏业主报价指数基本分解在21%—23%附近的低位水平，楼盘平均价钱下调幅度为2.5%。乐有家参议中心数据浮现，11月深圳二手房成交价低于率领价占比达到78%，较10月晋升7个百分点。

　　一线城市业主降价卖房的背后，领先是8至9月份“认房不认贷”、削弱限购等战略，让部分业主以为是出货大要换房的契机。出货或换房要在短期内收场，就需要降价，况且要降到低于阛阓价的水平。其次，需求端上“金九银十”照旧较为昏黑，并未带动来回，让前期关于“战略出台后阛阓将回升”的预期转弱，导致挂牌和降价卖房的群体增多。再次，部分地区削弱限购、升值税免征期“5改2”等战略，和为子女入学提前购房等需求，促成了二手房年底翘尾小飞扬。临了，一线城市11月新址推售以中心区高价单元为主，在阛阓情愫较弱、刚需和改善主导的情况下，新址供需错配，导致价钱梯度合理的二手住房更受宥恕。

　　二是，前期新址和二手房价钱倒挂，导致新址受宥恕，二手房疲弱。下半年以来，跟着二手房业主启动抓续降价，新址和二手房价钱倒挂上风削弱，同期业主关于倒挂盘的遴荐倾向也在弱化，齐以为这种倒挂产生的“买到即赚到”的情状是假象或不成抓续，因为二者价钱齐鄙人跌，二手房跌价高亢味着新址价钱上风是旋即的。

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　　三是，二手房在价钱段、面积段、区域段散布愈加平衡，梯度合理，刚好匹配缝隙下刚需、换房需求等合理购房东导的时局。2022年启动，地盘出让转头中心区，新址则呈现大户型化、豪宅化，高端商品房需求启动走弱，新址供给端对需求的匹配性下降。

　　那么，该怎么看待年底阛阓？领先，新增供田主要在中心区，偏向高价改善的楼盘，在需求较为疲弱、抓续降价弱化预期的情况下，供需错配的时局依旧存在，刚需和改善对房价越来越敏锐，愈加偏向于二手住房，年底新址阛阓或络续低位踯躅。其次，存量房饱胀大且价钱梯度合理，也为刚需和改善轮回创造条目，但房地产基本面并未齐备好转的情况下，需求开释很容易出现短期回升后再次下滑的情况。再次，降价、入学带动的需求具有短期性。业主的超廉价房源在减少，同期，廉价盘源消化后，后续价钱下降有限，供需两头可能会在低位盘整。总之，楼市进一步的行情，或寄但愿于2024年一季度，届时还要视战略、房价、新址供应等来概述判断，但季节性回升已是详情的。（中新经纬APP）

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